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Raffles Residences Jakarta 的价格：300亿印尼盾能买到什么，按每平方米和按楼层来算
先看结论，再看背后的算术
88套住宅全部是带佣人房的四卧室，起价300亿印尼盾。这个数字只有除以面积才有意义。四种户型面积相近，所以起价换算成每平方米，落在一个很窄的区间。
| 户型 | 净面积（平方米） | 半毛面积（平方米） | 按300亿计，每半毛平方米 | 按300亿计，每净平方米 |
|---|---|---|---|---|
| A型 | 433.80 | 479.13 | 6,260万印尼盾 | 6,920万印尼盾 |
| B型 | 424.88 | 474.21 | 6,330万印尼盾 | 7,060万印尼盾 |
| C型 | 425.27 | 470.60 | 6,370万印尼盾 | 7,050万印尼盾 |
| D型 | 433.80 | 479.13 | 6,260万印尼盾 | 6,920万印尼盾 |
| 顶层复式 | – | 1,000 | 需询价 | 需询价 |
这是对已公布起价做的算术，不是价目表：它显示最低价的那套房折合每平方米是多少。每套房的价格由各自业主决定。
印尼公寓的计量方式在这里很重要。半毛面积包含您分摊的墙体和结构；净面积是真正能用的面积。比较项目时请用同一口径，否则看起来“更便宜”的房子，可能只是量得更宽松。
放到更大的市场里是什么水平
Colliers 给出的南雅加达公寓均价，2025年第三季度约为每平方米4,070万印尼盾，并称价格到2026年初大体持平。与这个均价相比，Raffles 的起价大约高出一倍半。这个对比一方面不公平，因为均价包含了各种档次的公寓；另一方面也有启发：您不是在为一款中档产品支付中档价格。
更接近的对比是另一个超豪华地址。我们同样提供咨询的 Two Sudirman，其低区发布价从每平方米7,100万印尼盾起。Raffles 的每平方米起价更低，而且是已建成并在运营的楼宇，不是期房，每套住宅都在470平方米以上。
Raffles 这个名字给价格加了什么
品牌住宅通常以溢价出售。Savills 最新的品牌住宅研究给出全球平均约33%，Knight Frank 的研究约为30%，是相对于同类无品牌住宅而言，各城市之间差异很大。雅加达在这一形态上还是年轻的市场，所以请把这些数字当作方向，而不是雅加达的数字。
这笔溢价在这里买到的东西很具体：来自 The Raffles Jakarta 酒店的服务层（私人管家、24小时礼宾，按需提供的客房清洁和餐饮）、使用酒店水疗、泳池、网球场和 Long Bar 的权利、Raffles Ambassadors 会员资格，以及仅供业主使用的刷卡私人电梯。酒店于2015年3月开业，是印尼第一家 Raffles，而这个品牌的源头是1887年的新加坡。这笔溢价对您是否值得，是生活方式的问题；数据只能告诉您，这个细分市场收取溢价是常态。
同一栋楼里两套房，价格为何可能差别很大
- 楼层。 住宅位于26至60层，每层四套。高度会改变景观和噪音，业主会把它计入价格。
- 景观和朝向。 黄金三角、Kuningan 和 CBD 天际线，从塔楼的每一侧看都不一样。我们更希望您亲眼去看，而不是读文字。
- 户型。 A型和D型最大，半毛479.13平方米，C型最小，为470.60平方米。约8.5平方米的差距很小，房间的动线比数字更重要。
- 状况。 因为是业主出售，有的房子是毛坯，有的则精装配齐。室内设计出自新加坡 HBA，但每位业主增添或改动的内容各不相同。
- 卖家。 需要尽快搬走的业主，和可以慢慢等的业主，定价不一样。
价格之外的预算
购买二手房时，价格并不是支票的全部。以下是常被用来做规划的数字；具体税率和门槛取决于地方税务机关和您的公证人，请仅作为初步估算。
| 项目 | 常见依据 | 按300亿计 |
|---|---|---|
| 土地与建筑物取得税（BPHTB），买方支付 | 最高为价值的5%，扣除地方门槛后计算 | 最高15亿印尼盾 |
| 公证人及土地契约官（PPAT）费用 | 约为价格的0.5–1% | 1.5亿–3亿印尼盾 |
| 卖方最终所得税（PPh） | 总价的2.5%，通常由卖方承担 | 7.5亿印尼盾（卖方；请确认由谁承担） |
| 物业费 | 按每平方米每月计，由楼宇管理方设定 | 请询问当前费率 |
规划估算，不构成税务建议。出价前请与您的公证人确认税率。
对买方来说，合计最高约为价格之上再加6%，所以300亿的购买，在装修配置之前，最好按最高约318亿的总额来规划。
物业费：先拿到数字，再自己算一遍
根据项目资料，物业费涵盖24小时礼宾、安保、公共区域维护、26层住户会所、健身房和会议室的使用，以及基础楼宇管理。来自 The Raffles Jakarta 的管家、客房清洁和餐饮服务另行收费。请管理方以书面形式提供当前每平方米费率，并问清近三年的变化。
然后自己算。按约475平方米半毛面积，每平方米每月每增加1万印尼盾，约合每月470万印尼盾，每年约5,700万印尼盾。费率若是4万印尼盾，则每年约2.28亿印尼盾，还不含任何额外服务。我们在这里不给出费率，因为楼宇费率会变化；重点是这道算术。
只有现有业主在卖：这对您意味着什么
没有开发商价目表。项目资料明确说明，房源通过二手市场由现有业主出售。这带来三个实际影响。价格是一套一套谈的。您看到的是那位业主对房子所做的处理，而不是标准交付。而且房源每周都在变，今天列出的清单下个月可能就过时了。
外国人有资格购买并拥有，永久产权（freehold）。永久产权可以继承。
出价前要问的七个问题
- 房子在哪一层、哪一侧，早上8点和傍晚6点看出去是什么？
- 是空置、出租中还是带家具，哪些东西会留下？
- 当前每平方米物业费是多少，三年前是多少？
- 除此之外还有哪些服务另行计费（管家、客房清洁、餐饮）？
- 各项税费由谁承担，是否写进报价？
- 产权能否顺利过户，若有按揭是否先解押？
- 过去一年同类房子的成交价或挂牌价是多少？
这一页给不了您的东西。今天有哪些楼层可选的挂牌价，以及哪些房子朝向您想要的景观。业主调价比任何文章都快。告诉我们您的预算和偏好的塔楼朝向，我们会告诉您现实中有哪些可选。
询问哪些楼层可选常见问题
Raffles Residences Jakarta 多少钱？
四卧室住宅起价300亿印尼盾，半毛面积470–479平方米。1,000平方米的顶层复式需询价。每套房由现有业主出售，最终价格取决于楼层、景观、户型和房屋状况。
每平方米单价是多少？
按起价计，约为每半毛平方米6,260万至6,370万印尼盾，每净平方米6,920万至7,060万印尼盾。个别房源的价格可能更高。
价格可以谈吗？
房源由现有业主出售，没有开发商价目表，所以价格由买卖双方商定。能谈多少，取决于业主的处境和房子挂牌多久。
价格之外还有哪些费用？
有。买方通常按最高5%的取得税和约0.5–1%的公证费来规划，另加每月物业费。请与公证人确认当前税率。
外国人能在 Raffles Residences Jakarta 购房吗？
外国人有资格购买并拥有，永久产权（freehold）。永久产权可以继承。
为品牌住宅付这么多钱，缺点是什么？
有三点，说实话。价格含有品牌溢价，转售时未必能完全收回。物业费和额外服务费用逐年累积。而且没有开发商价目表，价格发现比新盘更慢、更不透明。这正是要多比较几套房、并亲自去看的原因。
想象您在这里的第一个清晨
每层只有四户。哪一层会是您的？
告诉我们您想怎样醒来。我们会在 WhatsApp 上回复适合您的楼层、景观和户型，在您到访之前。没有任何义务。
最后更新: 2026-10-18 · PT Berjaya Global Makmur
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