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Raffles Residences Jakarta の価格：300億ルピアで手に入るもの、1平方メートルあたりと階ごとに

先に結論、そしてその裏の計算

88戸はすべて、メイドルーム付きの4ベッドルームで、価格は300億ルピアから始まります。この数字は面積で割って初めて意味を持ちます。4つの間取りは広さが近いので、最低価格は1㎡あたりに直すと狭い範囲に収まります。

公表されている最低価格に対する単純計算で、価格表ではありません。最も安い住戸が1㎡あたりいくらになるかを示すだけで、個々の住戸の価格はオーナーが決めます。

インドネシアのアパートの面積の測り方がここでは重要です。セミグロスは壁や構造の持ち分を含み、専有面積は実際に使える面積です。同じ基準でプロジェクトを比べないと、「安く」見える住戸は単に広めに測っているだけかもしれません。

より広い市場と比べると

Colliers は南ジャカルタのアパート平均価格を、2025年第3四半期に1㎡あたり約4,070万ルピアとし、2026年初めまでおおむね横ばいと述べました。その平均と比べると、Raffles の最低価格はおよそ1.5倍です。この比較は一方では不公平です。平均にはあらゆるグレードのアパートが含まれるからです。もう一方では示唆があります。ミドル帯の商品にミドル帯の価格を払うわけではない、ということです。

より近い比較対象は、別の超高級アドレスです。私たちが相談も受けている Two Sudirman は、ローゾーンの発売価格を1㎡あたり7,100万ルピアからと公表しています。Raffles は1㎡あたりの最低価格が低く、建設中ではなく完成して稼働中の建物で、すべての住戸が470㎡以上です。

Raffles の名前が価格に加えるもの

ブランドレジデンスは通常、プレミアムを付けて売られます。Savills の最新のブランドレジデンス調査は世界平均を約33%、Knight Frank の調査は約30%とし、これは同等のノンブランド住宅との比較で、都市による差は非常に大きいものです。ジャカルタはこの形態ではまだ若い市場なので、これらの数字はジャカルタの数字ではなく、方向性として読んでください。

ここでそのプレミアムが対価とするものは具体的です。The Raffles Jakarta ホテルのサービス層（専属バトラー、24時間コンシェルジュ、ご要望に応じたハウスキーピングとケータリング）、ホテルのスパ、プール、テニスコート、Long Bar の利用、Raffles Ambassadors 会員資格、そしてオーナー専用のカードキー式プライベートエレベーターです。ホテルは2015年3月にインドネシア初の Raffles として開業し、ブランドの起源は1887年のシンガポールにあります。それがプレミアムに見合うかどうかはライフスタイルの問題で、データが示すのは、このセグメントでプレミアムを求めるのが普通だということだけです。

同じタワーでも2戸の価格が大きく違い得る理由

• 階。 住戸は26〜60階に、1フロア4戸です。高さは眺望と騒音を変え、オーナーはそれを価格に織り込みます。
• 眺望とタワーの向き。 ゴールデントライアングル、Kuningan、CBDのスカイラインは、向きによって違って見えます。文章で読むより、実際にご覧いただきたいと考えています。
• 間取り。 AタイプとDタイプがセミグロス479.13㎡で最大、Cタイプが470.60㎡で最小です。約8.5㎡の差は小さく、数字よりも部屋の動線のほうが重要です。
• 状態。 オーナーが売るため、ある住戸はスケルトンに近く、別の住戸は上質な家具が備わっています。内装はシンガポールの HBA ですが、オーナーごとに加えたり変えたりした内容は異なります。
• 売り手。 早く引っ越す必要のあるオーナーと、待てるオーナーでは、付ける価格が違います。

価格以外の予算

中古取引では、価格が小切手のすべてではありません。以下は計画用によく引用される数字で、正確な税率と基準は地方税務当局と公証人によって異なるため、初期の目安としてお使いください。

計画用の目安であり、税務上の助言ではありません。オファー前に公証人と税率をご確認ください。

買主にとっては、価格の上に最大で約6%が加わるため、300億ルピアの購入は、家具を入れる前の総額で最大約318億ルピアを見込むのがよいでしょう。

管理費：数字をもらって、自分で計算する

プロジェクト情報によると、管理費には24時間コンシェルジュ、警備、共用部の維持、26階の Residences Lounge・ジム・ミーティングルームの利用、基本的な建物管理が含まれます。The Raffles Jakarta のバトラー、ハウスキーピング、ケータリングは別料金です。管理側に現在の1㎡あたり料率を書面で求め、過去3年でどう変わったかも尋ねてください。

そして計算してみてください。セミグロス約475㎡では、1㎡あたり月1万ルピア上がるごとに月約470万ルピア、年約5,700万ルピアです。料率が4万ルピアなら、追加サービス前で年約2.28億ルピアになります。建物の料率は変わるため、ここには料率を書きません。大切なのは計算の仕方です。

売るのは既存オーナーだけ：それが意味すること

デベロッパーの価格表はありません。プロジェクト情報は、住戸が既存オーナーから中古市場を通じて提供されると明記しています。実務上の影響は3つあります。価格は住戸ごとに交渉されます。目にするのは標準の引き渡し状態ではなく、そのオーナーが住戸に施したことです。そして在庫は週単位で変わり、今日作った一覧は来月には古くなっているかもしれません。

外国人も購入・所有でき、フリーホールドです。フリーホールドは相続できます。

オファー前に聞く7つの質問

1. 何階のどちら側で、朝8時と夕方6時に何が見えますか。
2. 空室か、賃貸中か、家具付きか。何が残りますか。
3. 現在の1㎡あたり管理費はいくらで、3年前はいくらでしたか。
4. それ以外に別途請求されるサービスは何ですか（バトラー、ハウスキーピング、ケータリング）。
5. どの税金を誰が払い、オファーに書かれていますか。
6. 権利はきれいに移転しますか。ローンがあれば先に抹消されますか。
7. 過去1年で似た住戸はいくらで成約、または売り出されましたか。

よくある質問

最終更新: 2026-10-18 · 執筆：PT Berjaya Global Makmur

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